7月3日，深圳市发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（以下统称四个政府规章），将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。

四个政府规章将于8月1日正式实施。据了解，《办法》施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。

市面可流转的可售型保障房，尤其是人才房，退出历史舞台已经成为定局。

取而代之的是共有产权房、公租房和保租房。

此前，深圳人才房是可售型保障房，售价约为市场价的6折，因此受到众多刚需购房者关注。

但即使6折，人才房的出售情况并不理想。

《三联生活周刊》报道显示，深圳首批人才房推出之初，认购还是非常踊跃，符合资质的申请人一共1.48万户，中签率不到3成。

但是到了最终选房阶段，4422套房源，只有1930套被选定，剩余超过一半被最终放弃。

搜狐焦点数据也显示，2023年第一批人才房去化集中在2房，3房的去化也并不理想。

据媒体报道，此次参与选房的人虽然非常多，但超过八成有机会选房的人放弃了选房，有的家庭连现场都没有去，不排除不少购房者想试试水申请看自己有没有购买人才房的资格。

弃选的原因，除了申购条件限制、建筑质量水平不稳定、地理位置不佳以外，主要在于人才房持有年限长达10年，大大增加了持有的不确定性。不少购房者纠结，提前花钱锁定10年是否值得。

目前深圳剩余可售型人才房库存大概1.7万套，从此前人才房认购情况来看，竞争应该会愈发激烈，对于积分不高的购房者而言，付出了时间成本，最后很可能落得个陪跑，连入围都没挤进去。

告别“可售”，深圳保障房体系将专注居住属性

人才房“绝版”后，深圳的保障房体系将专注在居住属性，坚定不移地实施“房住不炒”政策。

以大家非常关注的共有产权房为例：

①购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。大概率是购房人50%，政府50%。

②封闭流转制度：购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房。5年后，购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。这意味着不能像商品房一样，随意上市流转。

③签订买卖合同未满5年需退出的，只能向代持机构申请收购个人产权份额。收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

这意外着，未来深圳的保障房将不再能转为商品房，没有了套利空间，让保障房体系的建立回归初衷，再无漏洞可钻。

另外，共有产权房的申请要求也有所限制，尤其是面积方面：3人及以下的家庭或单身居民，申请的共有产权房为65平方米左右，4人及以上为85平方米左右。

如果共有产权房居住家庭未来有新增家庭成员，原房屋的面积会略显紧张，而换房则需要受制于封闭流转规定，需要考虑一定的时间成本及金钱成本。

商品房体系更独立，不再受可售型保障房冲击

未来深圳的商品房市场与保障房市场，将会更加独立发展，双轨道并行，互不干涉。

在自由交易市场上，商品房的对手减少，不再受到可售型保障房的冲击。独立产权、自由流通，让商品房的价值属性将会更加突出。同时商品房一直是优质的避险资产，能抗衡恶性通胀，资产属性加强。

“让保障归保障，市场归市场”是未来发展大势。

保障房更多的是解决住房困难人群的居住问题，属于“雪中送炭”。而商品房市场则是解决居住改善的需求，称为“锦上添花”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“保障性租赁住房能保障年轻人、新市民刚进入深圳的最初几年降低其住房成本，还能享受到城市的公共服务。但这只是保障了其融入城市前几年的住房困难。更重要的，还是鼓励其努力创业、勤奋工作以实现住房消费升级，特别是对商品住房的消费。也就是，市场化仍是主导。”

商品房市场回暖，购房成本下降

经过2年多的调整，深圳商品房价格的泡沫大部分已经被挤压出来，房价回到2020甚至2019年。

近期入手二手房的购房者，购房成本大大减少，同时能享受稳定且优质的教育资源、生活配套。

近期深圳购房者入市的步伐也有所加快，乐有家研究中心数据显示，上半年二手交易量16236套，同比上涨63%，环比上涨38%，较2021年下半年也上涨32%。

2023年3月，深圳二手住宅过户量及网签量诞生了不错的成绩，其中网签量更是逼近“荣枯线”的5000-6000套。3月的火热主要受到传统学区房旺季的影响，不少家长购买学区房。而当前深圳学区资源较为优质的房源大多是二手房，因此大幅度激励了二手市场交易量的回暖。

乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看，2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰，接近5成，而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。

此时买房正是购房成本最低的时期。改善需求正是抓住这期间进行抄底，完成居住环境的提升改善。

自2021年下半年开始，深圳楼市就进入了一手占主导的局面。但随着2023上半年，深圳二手市场交易量的复苏，加上近期新房市场一些质量和教育情况等负面事件的影响，越来越多购房者倾向“所见即所得”的二手房。此外，一二手价格差也逐渐接近一致，新房价格优势有所减小。多重影响下，二手回归市场主导，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

总得来说，保障房与商品房针对的是不同需求的购房群体。而购房者选择前应该思考清楚自己未来几年后真正的需求侧重于哪些，以便买到最合适自己的房子。